Vous recevez une lettre de votre bailleur évoquant une sous-occupation de votre logement HLM. Quels sont vos recours ? dans quelle mesure pouvez vous contester la sous-occupation ?
- La notion de sous-occupation
ll convient, en premier lieu, de vérifier si vous êtes juridiquement en situation de sous-occupation.
L’article R 641-4 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « Sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.
Ne sont pas considérées comme pièces habitables pour l’application du présent article les pièces effectivement utilisées pour l’exercice d’une fonction publique élective ou d’une profession et indispensables à l’exercice de cette fonction ou profession.
Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :
– l’occupant et son conjoint ;
– leurs parents et alliés ;
– les personnes à leur charge ;
– les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ;
– les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. »
Il ressort de cet article que sont considérés comme étant « insuffisamment occupés » les logements HLM, dont le nombre de pièces habitables est supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont leur résidence principale.
Un logement de trois pièces a été considéré comme étant sous-occupé par une personne seule. (Cour d’Appel de VERSAILLES 5 juin 2012)
De la même manière, un logement de cinq pièces est sous-occupé par deux personnes.
Dans l’appréciation des conditions d’occupation, ne peuvent être prises en compte que les personnes suivantes ayant leur résidence principale fixée dans le logement HLM :
– le locataire et son conjoint
– leurs parents et alliés
– les personnes qui sont à leur charge
– le texte vise les personnes qui sont titulaires d’un contrat de sous-location. Toutefois, en règle générale, les baux portant sur des logements HLM interdisent la sous-location.
Par ailleurs, dans l’appréciation de la taille du logement, il convient de prendre en compte le nombre effectif de pièces composant le logement.
Cassation 22 janvier 2003 n° 01.13.850. Dans cette affaire, deux baux avaient été conclus avec un même locataire, l’un portant sur un local à usage d’habitation, le second sur un local à usage professionnel. Les deux locaux avaient été réunis en un seul appartement. Le bailleur évoquait la sous-occupation du logement. La Cour d’Appel, saisie de ce litige, a pris en considération la taille effective du logement réuni. La locataire s’est pourvue en cassation. La Cour a rejeté son pourvoi dans les termes suivants :
« Mme X… fait grief à l’arrêt de dire valable le congé délivré pour occupation insuffisante des locaux et d’ordonner la libération de ces locaux, alors, selon le moyen que (…) pour décider que le congé lui a été valablement donné pour l’ensemble de l’appartement, la cour d’appel n’a pas apprécié les conditions du maintien dans les lieux au regard des contrats de location initialement conclus (…).
Mais attendu que les conditions d’occupation suffisante des locaux s’appréciant non en fonction de la destination des lieux prévue dans le contrat primitif, mais de leur utilisation effective, (…) »
- La proposition de relogement
Dans l’hypothèse où votre logement serait considéré, en application des critères susvisés, comme étant sous-occupé, votre bailleur serait alors tenu de vous notifier une proposition de relogement, voire trois propositions si votre logement est situé dans les territoires définis au 7° de l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948.
Les territoires définis au 7° de l’article 10 de la loi de 1948 concernent les communes comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants et comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants ainsi que les communes de plus de 20 000 habitants.
L’obligation de relogement est une obligation légale, qui résulte des dispositions de l’article L 442-3-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Article L 442-3-1 du CCH
« En cas de sous-occupation du logement telle que définie à l’article L. 621-2, le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, nonobstant les plafonds de ressources prévus à l’article L. 441-1. Le loyer principal du nouveau logement doit être inférieur à celui du logement d’origine. Les conditions d’une aide à la mobilité prise en charge par le bailleur sont définies par décret.
Dans les logements situés sur les territoires définis au 7° de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, le locataire ayant refusé trois offres de relogement, faites par le bailleur en application du premier alinéa du présent article et respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la même loi ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. A l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.
L’alinéa précédent n’est pas applicable aux locataires âgés de plus de soixante-cinq ans, aux locataires présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap et, selon des modalités définies par décret, aux locataires présentant une perte d’autonomie physique ou psychique, ou ayant à leur charge une personne présentant une telle perte d’autonomie. Il ne s’applique pas non plus aux logements situés dans les zones urbaines sensibles définies au 3 de l’article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire. »
La proposition de relogement doit porter sur :
- un logement décent, c’est-à-dire en bon état et qui réponde aux conditions d’hygiène normales (Cour de Cassation, 3ème, 16 décembre 1997, revue loyers 1998 page 235) ;
- situé dans la même commune ou arrondissement et/ou dans une commune ou un arrondissement limitrophe (Cassation Civile 3ème 10 juin 1998 n° 96-18.701) ;
- qui corresponde aux besoins et à la capacité financière du locataire (Cassation Civile 3ème, 8 novembre 1977 n° 76-12.845 Bull Civ III n° 374) ;
- et dont le loyer est moindre à celui de votre logement d’origine.
Le texte précise que le bailleur HLM est tenu de faire cette offre « nonobstant les plafonds de ressources prévus à l’article L 441-1″. En d’autres termes, il est tenu de vous faire une offre de relogement même si vos ressources excèdent les plafonds requis.
- La déchéance du droit au maintien dans les lieux
Ce n’est qu’à l’issue d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement et dans le cas où vous déclineriez les trois offres que la résiliation du bail pourrait être poursuivie par le bailleur.
L’article L 442-3-1 du CCH précise ainsi :
« A l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »
- Les exceptions à la déchéance du droit d’occupation
Enfin, il convient de vérifier si les occupants ne figure pas parmi la liste des personnes qui sont exclues de l’obligation de relogement et qui peuvent donc se maintenir dans les lieux sous-occupés.
Les personnes exclues de l’obligation de relogement sont :
– les occupants de plus de 65 ans
– les personnes qui présentent un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles ou qui ont à leur charge une personne présentant un tel handicap
– les personnes qui présentent une perte d’autonomie physique ou psychique, ou qui ont à leur charge une personne présentant une telle perte d’autonomie
– enfin, lorsque le logement HLM est situé dans une zone urbaine sensible définie à l’article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995.
Maître Dominique PONTE
Avocat au Barreau de Paris
