Article publié par Maître Dominique Ponté – Avocat Paris – Droit immobilier
L’ordonnance du 23 mars 2006 et le Décret du 11 janvier 2007 ont modifié l’article 2374 du Code Civil relatifs aux privilèges immobiliers.
Les privilèges immobiliers spéciaux sont des sûretés proches des hypothèques. Il s’agit de garanties portant sur des immeubles, lesquelles doivent, pour être opposables, être publiées à la conservation des hypothèques
L’article 2374 du Code Civil énumère les créanciers privilégiés et/ou privilèges immobiliers. Il mentionne :
– Le privilège du vendeur d’un bien immobilier pour le paiement du prix. Les créances concernées par ce privilège sont le prix de vente ou, en cas d’échange ou de dation, le montant de la soulte. Le privilège doit, pour rétroagir, être publié dans les 2 mois de l’acte de vente.
– Le privilège du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dus pour l’année courante et les quatre dernières années échues. Ce privilège joue dans le contexte suivant. Lorsqu’un copropriétaire vend un son de propriété, il doit adresser au notaire un certificat établi par le syndic indiquant qu’il est à jour de ses charges. A défaut, le notaire adresse au syndic un avis de mutation. Le syndicat représenté par le syndic dispose alors d’un délai de 15 jours pour faire opposition au versement des fonds et obtenir le paiement des charges. Il importe de noter que le syndicat des copropriétaires est préféré au vendeur pour les créances afférentes aux charges et travaux dus sur l’année courante et les deux dernières années échues.
– Le privilège du prêteur de denier. La loi prévoit un privilège en faveur de celui qui a prêté des deniers en vue de l’acquisition d’un bien immobilier. Notons que son prêt peut être antérieur, concomitant ou postérieur à la vente. La validité dudit privilège est conditionné à l’établissement d’un acte d’emprunt en la forme authentique devant préciser que la somme visée est destinée à une acquisition immobilière.
– Le privilège des cohéritiers sur un immeuble dépendant de la succession pour garantie des partages faits entre eux et/ou des soultes ou retours de lots. Les cohéritiers ayant tous un droit sur chacun des biens composant la succession, droit qu’ils ne s’abandonnent réciproquement qu’à la condition pour chacun de disposer de son lot, il est normal que les biens composant chaque lot restent affectés à la garantie du partage.
– Le privilège des architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers employés pour édifier, reconstruire ou réparer des bâtiments. Les constructions qu’un débiteur fait exécuter augmentent en règle générale la valeur du bien gagé. La loi accorde privilège aux architectes, maçons et ouvriers pour la valeur de leurs ouvrages sur la plus value acquise par l’immeuble. Pour que ce privilège puisse jouer, il importe d’établir la plus value du bien résultant desdits travaux. Dans cette optique, deux constats d’état des lieux sont exigés, l’un préalable aux travaux, l’autre constatant la plus value. Ces procès verbaux doivent être établis par un expert désigné par le Tribunal.
– Le privilège de ceux qui ont prêté les deniers, pour payer ou rembourser les ouvriers, pourvu que cet emploi soit authentiquement constaté par l’acte d’emprunt, et par la quittance des ouvriers.
– Le privilège des créanciers du défunt et des légataires de sommes d’argent sur les immeubles dépendant de la succession, ainsi que celui des créanciers personnels de l’héritier sur les immeubles de ce dernier, pour la garantie des droits qu’ils tiennent de l’article 878 ;
– Les accédants à la propriété titulaires d’un contrat de location-accession régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière sur l’immeuble faisant l’objet du contrat, pour la garantie des droits qu’ils tiennent de ce contrat ;
– L’Etat ou la commune, pour la garantie des créances nées de l’application de l’article L. 1331-30 du code de la santé publique, de l’article L. 123-3 du code de la construction et de l’habitation lorsqu’elles sont relatives à des mesures édictées sous peine d’interdiction d’habiter ou d’utiliser les locaux ou de fermeture définitive de l’établissement, ou des articles L. 129-4, L. 511-4 et L. 521-3-2 de ce dernier code.
Article publié par Maître Dominique Ponté, Avocat au Barreau de PARIS – droit immobilier
