L’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 prévoit :
« Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient, de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quel que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. »
(Loi n°75-1351 du 31 décembre 1975)
« L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qui met fin au contrat de louage et qui entraine l’application des dispositions précédentes doit à peine de nullité reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. »
Il ressort de ce texte que seuls les occupants de bonne foi bénéficient de plein droit du maintien dans les lieux.
A contrario, ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux les occupants, tels les locataires à l’expiration de leur bail, qui n’exécutent pas leurs obligations.
1 – Sur la nécessité de délivrer un congé
La Cour de Cassation rappelle en effet que le droit au maintien dans les lieux naissant à l’expiration du bail, il incombe au bailleur, qui entend le contester, de délivrer à son locataire un congé avant de saisir la juridiction compétente d’une action en déchéance de ce droit. Le bailleur ne peut agir directement en résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1184 du Code Civil. (Cassation Civile 3ème 28 mai 2002 ; Cour d’Appel Paris 16 juin 1988).
Le congé doit, à peine de nullité, reproduire les alinéas 1 et 2 de l’article 4 et préciser qu’il n’emporte pas obligation pour le locataire de quitter les lieux.
2 – La mauvaise foi de l’occupant
En vertu de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 le droit au maintien dans les lieux n’est accordé qu’aux «occupants de bonne foi».
Sont réputés de bonne foi ceux qui « exécutent leurs obligations».
C’est au bailleur, qui entend contester le droit au maintien dans les lieux de l’occupant, qu’il incombe de prouver sa mauvaise foi. (Cassation 23 mai 1955 : Gazette du Palais 1955.2.90)
Constituent des manquements justifiant la déchéance du droit au maintien dans les lieux :
- le défaut de paiement des loyers ou leur paiement irrégulier. (Cassation 18 juillet 1960 : AJPI 1960.150 ; Cassation civile 3 mars 1966). Les retards de paiement sont considérés comme étant constitutifs de particulière mauvaise foi lorsqu’ils se répètent. (Cassation 3ème civile, 26 février 1970 ; Paris 6ème Chambre B 30 septembre 1994)Il convient toutefois que les juges vérifient les raisons pour lesquelles le loyer n’est pas payé. (Cassation sociale, 20 janvier 1957). Ce n’est qu’à titre exceptionnel que les juges reconnaissent à l’occupant le droit de suspendre son loyer. Il en a été décidé ainsi lorsque le loyer apparaissait illicite. (Cassation civile 3ème, 1er février 1989 : JCP G 1989 IV.117 ; 15 mars 1989 : Bulletin civil III n°62)
- le changement d’affectation des lieux sans autorisation. (Paris 6ème Chambre 28 septembre 1992 ; Paris 6ème Chambre A 13 janvier 1993 ; Paris 6ème Chambre B 10 juin 1994)
- l’exécution de travaux non autorisés par le bailleur (Cassation civile 3ème 4 novembre 1980 – 25 octobre 1983). Il en a été décidé autrement lorsque les travaux avaient amélioré les lieux. (Cassation 3ème Civile 22 février 1989)
- l’absence de jouissance des lieux loués en bon père de famille et/ou le fait de troubler la tranquillité des voisins par des nuisances sonores. (Cassation sociale, 8 juin 1956)
- L’inoccupation des lieux constitutive d’une contravention aux obligations du bail.
Maître Dominique PONTE
Avocat au Barreau de Paris
