L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que
« La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »
L’article 2 de cette même loi précise que :
« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».
Enfin, en vertu de selon l’article 3 de la loi :
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».
Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un droit de propriété
La Cour de Cassation affirme, de façon constante, qu’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne constitue, en aucun cas, un droit de propriété même si le droit est assorti de tantièmes de copropriété. (Cass. 3e civ., 3 janv. 2006 : Administrer mars 2006 ; Cass 3è Civ., 2 novembre 2002, Bull. 2002, III, n° 215 ; Cass 3è Civ., 29 janvier 1997, Bull. 1997, III, n° 26 ; Cass 3è Civ., 4 mai 1995, Bull. 1995, III, n° 113 ; Cass, 3è Civ., 25 janvier 1995, Bull. 1995, III, n° 29 ; Cass 3è Civ., 19 décembre 1990, Bull. 1990, III, n° 267 ; Cass, 3è Civ., 29 octobre 1973, Bull. 1973, III, n° 552).
Le droit de jouissance exclusif doit, pour être reconnu en tant que tel, résulter du règlement de copropriété ou d’une délibération de l’Assemblée Générale des copropriétaires
C’est un droit d’usage qui est rattaché à un lot ou à un copropriétaire en vertu du règlement de copropriété ou d’une délibération de l’assemblée des copropriétaires qui doit être votée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Un tel droit ne peut être reconnu du fait de la seule disposition matérielle des lieux. (CA Paris, 23e ch., 16 juin 1986 : JurisData n° 1986-023409).
Il ne peut non plus résulter d’une simple tolérance conférée par les copropriétaires, laquelle ne peut fonder ni possession, ni prescription. (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 mai 2014, 13-16.790). Dans cet arrêt, Mme X. soutenait être titulaire d’un droit de jouissance exclusif sur un jardinet situé sous ses fenêtres. Elle avait sollicité en justice l’annulation de la délibération prise par l’assemblée générale des copropriétaires ayant refusé de lui reconnaître la jouissance exclusive dudit jardinet. Or, la Cour d’appel avait noté qu’il ressortait des attestations produites que la jouissance du jardinet lui avait été consentie verbalement au titre d’une simple tolérance, circonstance qui ne lui donnait pas vocation à devenir propriétaire du droit revendiquer. La Cour de Cassation a approuvé la décision de la Cour d’appel en notant
« qu’un acte de pure faculté de simple tolérance ne pouvait fonder ni possession ni prescription, la cour d’appel en a exactement déduit que Mme X. ne pouvait se voir reconnaître un droit exclusif et perpétuel de jouissance sur ce jardin ; »
Il convient de noter que la jouissance de la partie commune, objet du droit d’usage exclusif, doit être exempte de toutes nuisances pour les autres copropriétaires
En outre, le titulaire du droit est tenu, s’il entend réaliser des travaux sur la partie commune dont l’usage lui a été réservée, de solliciter l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires.
La majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est requise pour tous travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou son aspect extérieur, ce qui est le cas des abris de jardin, pergolas ou appentis.
Pour des constructions permanentes qui réalisent une emprise sur la partie commune, la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 s’impose. (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 mai 2014, 13-14.057).
