Il résulte des dispositions de l’article 28 du décret du 17 mars 1967 que la durée des fonctions de syndic ne peut excéder 3 ans.
Dans ce contexte, il n’est pas possible qu’un contrat de syndic prévoit une durée supérieure à trois ans. À cet égard, la jurisprudence précise que, même le règlement de copropriété de l’immeuble ne peut déroger aux dispositions de l’article 28 limitant ainsi à trois ans la durée du contrat du syndic.
À cet égard, l’article 29 du décret du 17 mars 1967 précise que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée ainsi que sa date de prise d’effet. Cet article ajoute que la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est important de souligner que la désignation initiale du syndic de même que son renouvellement relève de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
En revanche, il est possible de renouveler le contrat pour une durée identique voire même supérieure à celle prévue dans le contrat initial. Le renouvellement peut intervenir autant de fois que l’assemblée générale des copropriétaires en décidera ainsi.
La jurisprudence précise qu’il appartient au syndic de convoquer une assemblée générale avant l’expiration de son mandat.
Par ailleurs, la jurisprudence condamne les formulations parfois insérées dans les contrats de mandat des syndics selon laquelle » le syndic est désigné pour une durée qui commence le…. Pour se terminer lors de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice clos le… ». À cet égard, la Cour de Cassation, dans un arrêt du 26 mai 2004, a précisé qu’il appartenait au syndic de convoquer l’assemblée générale, en temps utile, avant l’expiration de son mandat.
Dominique Ponté
Avocat au barreau de Paris
droit immobilier
droit de la copropriété
