LE CHAMPS D’APPLICATION DE LA LOI N° 48-1360 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948
1°/ La nature des locaux
Aux termes de l’article 1 alinéa 5 de la loi du 1er septembre 1948, la loi est déclarée applicable aux locaux à usage d’habitation, à usage professionnel et à usage mixte d’habitation et professionnel, ainsi qu’aux locaux affectés à l’exercice d’une fonction publique dans lesquels l’habitation est indivisiblement liée au local pour ladite fonction. En revanche, elle ne s’applique pas aux locaux disposant d’un caractère industriel et commercial.
Le locataire en meublé bénéficie également du droit au maintien dans les lieux (Articles 4, 5 et 10 de la loi)
2°/ La localisation du bien
La loi du 1er septembre 1948 a vocation à s’appliquer :
- dans un rayon de 50 kilomètres de l’emplacement des anciennes fortifications de Paris.
- Dans les communes dont la population municipale totale est supérieure à 4.000 habitants ou qui sont limitrophes de communes dont la population municipale totale est au moins égale à 10.000 habitants, ces populations s’évaluant d’après le recensement général de 1968
- Dans les communes de 4000 habitants au plus dont la population municipale totale s’est accrue de plus de 5% à chacun des recensements généraux de 1954, 1962 et 1968 par rapport au recensement précédent
3°/ Les locaux construits ou achevés après l’entrée en vigueur de la loi de 1948 échappent aux dispositifs de la loi
La loi de 1948 ne s’applique pas aux immeubles construits ou achevés après la date du 1er septembre 1948, l’article 3 de la loi disposant
« les dispositions du présent titre ne sont pas applicables aux logements construits ou achevés postérieurement au 1er septembre 1948. »
Restent toutefois soumis au régime de la loi de 1948 les logements construits avant son entrée en vigueur reconstruits dans les conditions prévues aux articles 70 et 71 de la loi en application de la législation sur les dommages de guerre. Il convient toutefois que les locataires aient été les occupants des lieux à la date de promulgation de la loi n° 62-902 du 4 août 1962. Si cette condition n’est pas remplie, la loi n’est pas applicable.
(Cassation Civile 3ème 24 février 1981)
4°/ Les locaux construits avant le 1er septembre 1948 mais échappant à la loi du 1er septembre 1948
Par ailleurs, échappent à la loi de 1948 bien que construits ou achevés avant son entrée en vigueur :
- les locaux réaffectés à usage d’habitation après le 1er juin 1948
L’article 3 de la loi de 1948 prévoit que sont assimilés aux logements construits ou achevés après le 1er septembre 1948, ceux réaffectés à usage d’habitation après le 1er juin 1948. Ces locaux doivent toutefois répondre à des normes de confort et d’entretien, qui sont fixées par les décrets des 29 septembre 1962, 22 août 1978 et 6 mars 1987. Par ailleurs, la conformité aux normes doit obligatoirement être attestée par un constat d’huissier, formalité substantielle (Cassation civile 3ème, 17 janvier 1990). A défaut, la jurisprudence précise que les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 restent applicables (Cassation civile 3ème, 19 juillet 1988 : JCP G 1988 IV 346).
Enfin, le locataire ou l’occupant de bonne foi ne doit pas être entré dans les lieux antérieurement à la loi n°62-902 du 4 août 1962. Si tel était le cas, il resterait protégé par la loi du 1er septembre 1948.
- Les locaux reconstruits, surélevés ou agrandis
L’article 3 alinéa 3 exclut du champs d’application de la loi de 1948 les locaux reconstruits, surélevés ou agrandis, ce texte se référant à l’exercice du droit de reprise pour construire ou reconstruire prévu par les articles 11 et 12 de la loi, tout en réservant l’exercice du droit à réintégration du locataire évoqué aux articles 13 et 42 de la loi.
Il convient toutefois que les travaux de reconstruction, de surélévation ou d’agrandissement aient entrainé une augmentation de la surface habitable des lieux (Cassation civile 3ème, 18 mars 1892 : bulletin civil III n° 90 ; Cassation civile 30 mai 1990 ; Cassation civile 22 mai 1986 ; Cassation civile 3ème, 3 juin 1971 : Bulletin civil III n°346).
- Les décrets des 30 juin 1967 et 26 août 1975 excluant l’application de la loi pour certaines catégories de locaux (voir les conditions de classement des locaux évoqués à l’annexe I du décret 49-382 du 17 mars 1949).
Par ailleurs, deux décrets des 30 juin 1967 et 26 août 1975 ont exclu l’application de la loi pour les catégories supérieures, I et IIA.
L’article 1 du décret n°67-519 du 30 juin 1967 : « A compter du 1er juillet 1968, les locaux d’habitation ou à usage professionnel classés dans les catégories exceptionnelles et I, définis à l’annexe 1er du Décret n°48-1881 du 10 décembre 1948, situés dans les communes entrant dans le champ d’application de la loi du 1er septembre 1948 et comprises dans la région parisienne définies à l’article 1er de la loi n°64-707 du 10 juillet 1964 ne seront plus soumis à l’ensemble des dispositions de la loi du 1er septembre 1948. »
Les locaux de catégorie exceptionnelle et de catégorie I correspondent à des immeubles de très haut standing situés dans les grandes avenues parisiennes.
En outre, le décret n°75-803 du 26 août 1975 a exclu du champs d’application de la loi de 1948 les locaux de catégorie IIA avec une réserve pour certains occupants en fonction de leur âge et de leurs ressources. L’article 1er de ce texte dispose : « Les locaux d’habitation ou à usage professionnel classés dans la sous-catégorie A de la deuxième catégorie prévue par l’article 2 du Décret n°48-1881 du 10 décembre 1948 modifié, situés dans les communes entrant dans le champ d’application de la loi du 1er septembre 1948, ne seront plus soumis à l’ensemble des dispositions de cette loi.
A compter du 1er juillet 1976 dans les communes comprises dans la région parisienne définies par l’article 1 de la loi n°64-707 du 10 juillet 1964,
A compter du 1er janvier 1976 dans les autres catégories.
La catégorie II correspond à des immeubles de bon standing. Elle se subdivise en trois sous-catégories selon le confort des immeubles et des logements, les catégories 2 A, 2B et 2C.
L’exclusion ne joue toutefois pas si le locataire entre dans la catégorie de ceux visés à l’article 2 du décret du 26 août 1975 qui prévoit que « le bénéfice des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 est maintenu au profit des locataires ou occupants âgés d’au moins 75 ou d’au moins 70 ans en cas d’inaptitude au travail à condition :
– Que leurs revenus annuels imposables n’excèdent pas 39.000 Francs dans la région parisienne,
– Qu’ils occupent effectivement les lieux seul ou avec une ou plusieurs personnes non soumise à l’impôt sur le revenu,
– Que le local ne soit pas insuffisamment occupé ou ne fasse pas l’objet d’une sous-location partielle. »
Les conditions d’âge et de ressource doivent être appréciées au jour de la publication du Décret, à savoir à la date du 26 août 1975.
- Enfin, les locataires entrés dans les lieux après le 23 décembre 1986 ne peuvent plus évoquer les dispositions de la loi du 1er septembre 1948
En vertu de l’article 25 de la loi du n°86-1290 du 23 décembre 1986 :
« Les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. Ils sont désormais régis par les chapitres I à III du titre I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à l’exception des locaux à usage exclusivement professionnel régi par l’article 57 a et par les dispositions du Code Civil. »
Maître Dominique Ponté
Avocat au Barreau de Paris
