La cession des parties communes est visée à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Cet article dispose :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant /
a) les acte d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d.
(…)
L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation validation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la désignation de l’immeuble. »
Cet article pose l’existence de trois majorités distinctes pour l’aliénation des parties communes.
- La majorité de l’article 25
- la majorité renforcée
- l’unanimité.
a) les actes relevant de la majorité de l’article 25
L’article 25 d de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
(…)
d) les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur les droits accessoires à ces parties communes lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession des droits mitoyenneté. »
Ces décisions relèvent de la majorité des voix de tous les copropriétaires.
b) les décisions relevant de la majorité renforcée de l’article 26
En revanche, relèvent de la majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 les actes d’acquisition immobilière ou les actes de disposition des parties communes qu’il n’est pas impératif de conserver eu égard à la destination de l’immeuble.
La majorité renforcée suppose que soient réunies cumulativement les deux conditions suivantes :
- la majorité en nombre des membres du syndicat
- la majorité des deux tiers des voix du syndicat
A titre d’exemple, dans un syndicat composé de 20 copropriétaires, il convient que soient présents ou représentés, lors de l’assemblée, 11 d’entre eux et que ceux-ci votent « pour » la résolution concernée.
Par ailleurs, ces copropriétaires disposant d’une majorité en nombre doivent être porteurs d’au moins des deux tiers des voix.
Dans un arrêt du 23 novembre 1994, la Cour de Cassation a considéré que l’aliénation de petites parties de paliers par des copropriétaires relevaient de la majorité renforcée de l’article 26. (Cour de Cassation 23 novembre 1994 Bull Civ III n° 199)
Dans son arrêt, la Cour a précisé que ces parties communes ne présentaient d’utilité que pour les seuls copropriétaires au profit desquels la cession était envisagée et que, dans ce contexte, il ne pouvait valablement être soutenu que l’aliénation de ces parties communes était de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble. Elle a donc considéré que c’est à juste titre que la Cour d’appel avait considéré que la décision relevait de la majorité renforcée de l’article 26.
c) les décisions relevant de l’unanimité
A l’inverse, lorsqu’il apparaît impératif de conserver les parties communes eu égard à la destination de l’immeuble, le vote doit être pris à l’unanimité laquelle s’entend du vote de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents lors de l’assemblée générale.
Dominique Ponté
Avocat Paris
