Dans quelle mesure est il possible de réviser les loyers des locaux soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.
Lorsque le loyer d’un local ressortant de la loi du 1er septembre 1948 a été calculé conformément aux dispositions de l’article 32 de cette loi, à savoir selon la méthode du décompte de surface corrigée, il est possible, en cours de bail, de solliciter une révision du loyer en cas de modification, totale ou partielle, des éléments qui ont servi de base à la détermination du loyer initial.
- La révision n’est possible que lorsque le loyer a été fixé conformément aux dispositions de l’article 32 de la loi de 1948.
- Il convient, par ailleurs, de justifier d’une modification des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer initial, ce qui est le cas en cas d’installation de nouveaux équipements ou en cas de réalisation de travaux de rénovation dans le local ou au niveau des parties communes de l’immeuble.
Dans un arrêt du 12 mai 2011 (n°10/02-255), la Cour d’appel de Bordeaux a rappelé qu’en vertu de l’article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948, la modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer permettait sa révision. Elle a noté, dans ce cas d’espèce, que les éléments de base qui avaient servi à déterminer le loyer initial (situation de l’immeuble, loyers pratiqués dans le voisinage, conditions d’habitabilité et de confort du local) avaient été modifiés. Elle a ainsi souligné que les loyers pratiqués dans le voisinage n’avaient cessé d’augmenter et que peu de locataires dans le secteur disposaient d’un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 ; que les conditions d’habitabilité s’étaient améliorées à la suite de travaux réalisés au niveau des parties communes de l’immeuble (réfection de la toiture et de la cage d’escalier, remplacement des canalisations, ravalement des façades, mise en place d’un ascenseur etc). Au vu de ces éléments, elle a considéré qu’il y avait lieu de retenir une modification des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer initial, circonstance permettant de réviser le loyer et de porter celui-ci au montant évalué par l’Expert aux termes du nouveau décompte établi.
- S’agissant de la procédure de révision du loyer générée par une modification des lieux, l’article 32 bis prévoit que le demandeur doit faire connaitre à l’autre partie, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, les nouveaux éléments proposés. Il doit joindre à sa notification un décompte détaillé des bases de calcul du nouveau loyer établi d’après un modèle type annexé au décret.
- Ce n’est qu’en cas de désaccord sur les nouveaux éléments proposés que l’autre partie doit, sous peine de forclusion, aviser le demandeur, dans les deux mois, par courrier recommandé ou acte extrajudiciaire, du loyer qu’il propose lui-même de voir fixer en précisant les éléments sur lesquels porte son désaccord. Il n’y a pas possibilité pour l’autre partie, si elle n’est pas d’accord avec le nouveau décompte et le nouveau loyer en résultant, de se borner à évoquer un refus de celui-ci. Elle doit préciser les éléments sur lesquels porte son désaccord. (Cassation 8 novembre 1995 n°93.15.682). En revanche, si elle ne conteste pas le nouveau loyer dans le délai des deux mois, celui-ci deviendra définitif. En cas de contestation, l’affaire est portée devant le Tribunal compétent.
