publié par Maître Dominique Ponté, Avocat au Barreau de PARIS – droit immobilier
Quelques dispositions à retenir de la loi BOUTIN de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi du 25 mars 2009. J.O. du 29 mars 2009).
- Promesse de vente consentie par une personne physique.
Une promesse de vente consentie par une personne physique pour une durée supérieure à 18 mois ou de sa prorogation portant sa durée totale à 18 mois est désormais nulle si elle n’a pas fait l’objet d’un acte notarié sécurisé par le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant minimum de 5% du prix de vente. Ainsi, dès lors qu’une promesse de vente souscrite par un particulier s’étend sur une durée de plus de 18 mois, elle devra être constatée par acte notarié à compter du 1er juillet 2009.
Ces dispositions sont intégrées dans le code de la Construction et de l’habitation (article L. 290-1).
- L’aménagement des relations entre bailleurs et locataires
Un bailleur (personne physique ou SCI familiale) qui a souscrit une assurance dite « loyers impayés » ne peut plus demander à son locataire de fournir un engagement de caution, en plus du dépôt de garantie.
En cas de vente, donation ou transmission par décès d’un local loué à usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel), le dépôt de garantie sera restitué au locataire qui quitte les lieux par le nouveau propriétaire bailleur.
Dorénavant, le contrat de location d’un local loué à usage d’habitation ou mixte doit préciser la surface habitable.
Lorsque le bailleur effectue des travaux d’économie d’énergie dans les parties privatives ou communes, il peut demander au locataire d’y contribuer à hauteur d’une partie des économies d’énergie réalisées. Un décret précisera les modalités de cette contribution.
- Harmonisation des garanties en VEFA (vente d’immeuble à construire) et en VIR (vente d’immeuble à rénover).
La loi étend la garantie due par le vendeur d’immeuble à construire aux défauts de conformité apparents.
- Encadrement de la vente de lots de copropriété correspondant à une aire de stationnement.
Est inséré à l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 un article 8-1 rédigé comme suit :
« Art. 8-1. – Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.
Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. »
Ainsi, la loi nouvelle confère aux copropriétaires un droit de priorité de deux mois sur la vente d’un lot de copropriété exclusivement à usage de stationnement.
- Honoraires spécifiques du syndic en cas de travaux.
Après l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 18-1A ainsi rédigé :
« Art. 18-1A. – Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »
La loi encadre les honoraires spécifiques du syndic, en cas de travaux, par les conditions suivantes. Les honoraires spécifiques ne doivent concerner que les dépenses hors budgets visées à l’article 14-2 du 10 juillet 1965 (soit les dépenses pour travaux listés à l’article 44 du décret du 17.3 1967) et votée par l’Assemblée Générale.
Précisons que jusqu’à présent, les contrats de syndics indiquaient les modalités de calcul de leurs honoraires au titre des travaux de l’article 14-2. Ils prévoyaient notamment deux pourcentages selon que les travaux étaient ou non étudiés, conçus et surveillés par un maître d’œuvre. Ces taux étaient en général de 2 et 4 %.
La loi BOUTIN permet, semble-t-il, de déclarer non écrite la clause du contrat de syndic qui fixerait à l’avance le taux de rémunération du syndic. Le nouveau texte impose que le taux de rémunération du syndic soit proposé, discuté et fixé à l’occasion de chaque décision prise par l’Assemblée d’effectuer des travaux sur le fondement de l’article 14-2.
- Adaptation des règlements de copropriété.
Les adaptations des règlements de copropriété aux modifications législatives et réglementaires qui sont intervenues depuis leurs établissements peuvent désormais s’effectuer sans limitation de durée, à la majorité prévue par la loi du 10-7-65, à savoir à la majorité de l’article 24, qui est la majorité simple des présents et représentés.
- Réduction des délais de sursis à l’exécution des décisions d’expulsion.
La loi ramène le délai minimum de sursis à exécution des décisions judiciaires d’expulsion à un mois et le délai maximum à un an.
